Găsești apartamentul perfect, negociezi chiria, dai avansul – și abia apoi, cu pixul în mână, citești contractul de închiriere pentru prima dată. Sună familiar? Majoritatea chiriașilor semnează fără să știe că un contract de chirie prost redactat îi poate lăsa fără garanție returnată, fără locuință peste noapte sau cu reparații costisitoare. Vestea bună: legea română îți oferă drepturi suficient când ești chiriaș, dacă folosești un contract de închiriere bine negociat, cu clauze protecție chiriaș incluse.
Un model ce contract profesionist poate face diferența între o experiență liniștită și un coșmar juridic. În acest articol îți prezentăm 5 clauze din contractul de închiriere care protejează chiriașii.
Cuprins
1. Clauze protecție chiriaș: RETURNAREA GARANȚIEI
1.1. Ce este garanția în contractul de închiriere?
Garanția – de obicei echivalentul a 1-3 luni de chirie – este unul dintre cele mai frecvente motive de conflict între chiriaș și proprietar. Mulți chiriași pierd bani nu pentru că au deteriorat locuința, ci pentru că contractul de închiriere nu specifică exact în ce condiții se returnează suma depusă cu titlu de garanție.
Practic, garanția funcționează ca o asigurare pentru proprietar: dacă la finalul închirierii există daune sau chirie neplătită, proprietarul poate reține din această sumă contravaloarea prejudiciului. În rest, banii îți aparțin și trebuie returnați integral.
Problema apare atunci când contractul lasă totul la interpretarea proprietarului. Fără prevederi clare, daunele pot include orice – de la o zugrăveală îngălbenită de timp până la un bec ars – iar tu ajungi să dovedești că nu ești vinovat, în loc ca proprietarul să dovedească că ești.
1.2. Ce trebuie să conțină clauza de garanție?
O clauză de protecție a chiriașului privind garanția trebuie să acopere cel puțin patru aspecte esențiale:
✔️Cum a fost plătită garanția
Suma exactă, data plății și modalitatea – transfer bancar sau numerar – trebuie menționate explicit în contract. Dacă ai plătit cash, asigură-te că există și o chitanță separată. Dovada plății este primul tău nivel de protecție.
✔️Condițiile și termenul de restituire
Contractul trebuie să prevadă un termen concret în care proprietarul este obligat să returneze garanția după eliberarea locuinței. Termenul recomandat este de maximum 30 de zile de la predarea cheilor și semnarea procesului-verbal de ieșire din apartament. Fără acest termen scris, proprietarul poate amâna restituirea la nesfârșit restituirea garanției. Fără clauze protecție chiriaș, garanția va deveni dificil de recuperat dacă proprietarul refuză.
✔️Definirea „deteriorării” față de „uzura normală”
Aceasta este cea mai importantă distincție dintr-o clauză de protecție a chiriașului și, totodată, cea mai des omisă. Legea face diferența între degradarea cauzată de utilizarea normală a locuinței și deteriorarea produsă din neglijență sau culpă.
O țeavă care cedează din cauza vechimii apartamentului nu este vina chiriașului. O fereastră spartă din neglijență, da. Pentru prima, proprietarul nu ar trebui să rețină din garanție – este o cheltuială de întreținere care îi revine lui. Pentru a doua, reținerea unei părți din garanție este justificată. Cu cât contractul definește mai clar această linie, cu atât chiriașul are mai multă protecție în fața unor pretenții nejustificate.
✔️Obligativitatea unui proces-verbal de predare-primire
Nicio clauză de protecție nu este completă fără un proces-verbal semnat de ambele părți -atât la intrarea în locuință, cât și la ieșire. Acesta trebuie să includă un inventar detaliat al bunurilor și, ideal, documentație foto sau video pentru fiecare cameră și fiecare obiect cu uzură vizibilă.
Procesul-verbal de intrare este dovada stării inițiale a locuinței. Fără el, chiriașul nu poate demonstra că deteriorările existau deja când a preluat apartamentul.
1.3. Ce probleme apar fără clauze protecție chiriaș privind garanție?
Absența unei clauze clare de protecție privind garanția îți creează vulnerabilități concrete, nu doar teoretice:
✖️ Reținerea totală sau parțială pe motive subiective.
Fără o definiție a uzurii normale, proprietarul poate considera că zugrăveala decolorată, parchetul zgâriat sau garnitura unui robinet uzată sunt daune imputabile chiriașului. Fără o prevedere contrară în contract, proprietarul are spațiu de manevră mai larg decât chiriașul.
✖️ Termen de returnare nedefinit.
Fără un termen scris, proprietarul nu este în întârziere dacă îți returnează garanția după două, trei sau șase luni. Poți solicita banii, dar nu îl poți obliga fără să inițiezi o procedură legală, litigioasă. De aceea, între clauze protecție chiriaș, termenul de restituire a garanției este esențial.
✖️ Lipsa dovezii stării inițiale.
Dacă nu există proces-verbal la intrare, orice daună descoperită la ieșire poate fi pusă pe seama ta – indiferent dacă exista dinainte. Sarcina probei devine a ta, nu a proprietarului.
✖️ Imposibilitatea recuperării pe cale legală.
Chiar dacă chiriașul are dreptate, fără clauze scrise și fără documente justificative, un eventual litigiu devine costisitor și incert. Instanțele judecă pe baza contractului de închiriere și a probelor ce pot di produse de părți, nu pe baza înțelegerilor verbale.
2. Clauze protecție chiriaș: ÎNCETAREA CONTRACTULUI
2.1. Cum încetează contractul de închiriere?
Înainte de a discuta despre clauzele de protecție, este important să înțelegi în ce moduri poate înceta un contract de închiriere. Fiecare scenariu are implicații diferite pentru chiriași și necesită prevederi contractuale distincte.
➡️ Ajungerea la termen
Cel mai simplu mod de încetare: contractul de închiriere are o dată de sfârșit stabilită. La acea dată relația contractuală expiră de drept. În practică, însă, lucrurile nu sunt întotdeauna atât de simple – vezi secțiunea despre tacita relocațiune de mai jos.
➡️ Denunțarea unilaterală de către o parte
Oricare dintre părți – chiriaș sau proprietar – poate decide să încheie contractul înainte de termen dacă are acest drept prin contract sau lege. Aceasta este cea mai frecventă formă de încetare anticipată și, totodată, sursa celor mai multe conflicte atunci când contractul nu prevede reguli clare.
➡️ Rezilierea din culpă
Contractul poate fi reziliat ca urmare a nerespectării obligațiilor de către una dintre părți. Cele mai frecvente situații: chiriașul nu plătește chiria la termen, subînchiriază fără acord sau produce daune grave locuinței. Din partea proprietarului: nu asigură condiții locative minime, nu efectuează reparațiile obligatorii sau tulbură în mod repetat folosința liniștită a locuinței.
➡️ Alte cauze – forța majoră
Distrugerea totală a locuinței ca urmare a unui eveniment imprevizibil și insurmontabil – incendiu, cutremur, inundație – poate duce la încetarea de drept a contractului. Niciuna dintre părți nu este în culpă, dar consecințele practice trebuie anticipate. Există clauze protecție chiriaș utile în asemenea situații de forță majoră.
➡️ Caz particular: vânzarea apartamentului
Acesta este scenariul de care chiriașii se tem cel mai mult și despre care știu cel mai puțin. Dacă proprietarul decide să vândă apartamentul pe care îl închiriezi, ce se întâmplă cu contractul tău? Răspunsul depinde în mare măsură de prevederile contractuale și de înregistrarea acestuia la autoritățile fiscale.
2.2. Ce este tacita relocațiune?
Tacita relocațiune este mecanismul legal prin care contractul de închiriere ajuns la termen se prelungește automat, fără ca niciuna dintre părți să facă ceva explicit în acest sens.
Conform Codului Civil român (art. 1810), dacă după expirarea termenului chiriașul continuă să folosească locuința și proprietarul nu se opune, contractul se consideră reînnoit pe o perioadă nedeterminată, în aceleași condiții – inclusiv cu același nivel al chiriei.
Ce înseamnă asta în practică?
Pe de o parte, este o protecție naturală pentru chiriaș: nu ești dat afară automat în ziua expirării contractului dacă proprietarul nu acționează. Pe de altă parte, poate crea complicații: nu știi cu certitudine dacă mai ești „în contract” sau într-o zonă gri juridică.
Ce ar trebui să prevadă contractul?
Cea mai bună practică este să incluzi o clauză care stabilește explicit ce se întâmplă la expirarea termenului – prelungire automată, notificare de reînnoire sau încetare de drept. Absența acestei clarificări poate lăsa ambele părți expuse unor interpretări diferite ale aceleiași situații.
2.3. Cum se protejează chiriașii?
Clauzele de protecție a chiriașului privind încetarea contractului pot fi incluse individual sau combinate, în funcție de situație și de negocierea cu proprietarul. Nu există o formulă unică. Important este să înțelegi ce îți oferă fiecare clauză în parte și să alegi combinația potrivită pentru situația ta.
✔️ Dreptul de denunțare unilaterală cu preaviz scurt
Această clauză îți rezervă dreptul de a pune capăt contractului înainte de termen, cu condiția notificării proprietarului cu un număr de zile prestabilit – de obicei 30 de zile pentru contractele rezidențiale.
Este o clauza de flexibilitate a chiriașului. Dacă ți se schimbă job-ul, orașul sau situația financiară, nu ești captiv într-un contract de închiriere până la termen și nu ești expus la penalități pentru plecare anticipată. Proprietarii rezonabili o acceptă, mai ales dacă li se garantează același drept în condiții simetrice.
✔️ Termen de preaviz în cazul denunțării de către proprietar
Oglinda clauzei de mai sus, dar în favoarea proprietarului: dacă proprietarul decide să nu mai continue contractul, este obligat să te anunțe cu un termen rezonabil înainte. Este recomandat un preaviz de minimum 60 de zile, pentru a permite chiriașului să găsească o altă locuință fără presiune.
Această clauză este esențială mai ales în contractele pe durată nedeterminată, unde proprietarul ar putea, în absența ei, să solicite eliberarea locuinței cu un preaviz scurt. Negociază un termen suficient de lung pentru a te proteja de evacuarea precipitată.
✔️ Opozabilitatea închirierii față de un eventual cumpărător ulterior
Aceasta este clauza care te protejează în scenariul vânzării apartamentului. Prin ea, contractul de închiriere devine opozabil noului proprietar – adică acesta preia locuința împreună cu obligația de a respecta contractul tău, inclusiv termenul rămas și toate condițiile negociate.
Condiția esențială pentru ca această protecție să funcționeze: contractul trebuie înregistrat la ANAF și menționat în cartea funciară a imobilului. Un contract neînregistrat nu este opozabil terților, ceea ce înseamnă că noul proprietar poate solicita legal eliberarea locuinței, respectând doar un termen minim de preaviz.
✔️ Penalitate pentru încetarea contractului de către proprietar înainte de termen
Cea mai puternică formă de protecție financiară a chiriașului: dacă proprietarul decide să rezilieze contractul înainte de expirarea termenului din motive care nu țin de culpa ta, îți datorează o despăgubire prestabilită – de obicei echivalentul a 3-6 luni de chirie.
Penalitățile descurajează rezilierea abuzivă și îți compensează costurile reale generate de o mutare forțată: găsirea unei noi locuințe, cheltuieli de transport, eventuala garanție nouă, întreruperea contractelor de utilități. Proprietarii pot fi reticenți la această prevedere, dar ea este perfect legală și justificată – mai ales în contractele pe termen lung, unde stabilitatea ta ca chiriaș are valoare reală.
Pot fi incluse concomitent aceste clauze protecție chiriaș?
Da – și este chiar recomandat. Clauzele de mai sus nu se exclud reciproc. Un contract de închiriere echilibrat poate include în același timp dreptul chiriașului de a pleca cu preaviz scurt, obligația proprietarului de a da preaviz rezonabil, protecția față de un eventual cumpărător și penalitatea pentru reziliere abuzivă. Fiecare acoperă un scenariu diferit, iar împreună formează o rețea solidă de protecție pentru toată durata închirierii.
3. Clauze protecție chiriaș: RESPONSABILITATEA PENTRU REPARAȚII ȘI ÎNTREȚINERE
3.1. Ce tipuri de reparații există în cazul închirierii apartamentului?
Cine plătește când se strică centrala termică? Dar când se înfundă canalizarea? Sau când instalația electrică dă semne de uzură? Fără o delimitare clară în contract, aceste situații generează conflicte și costuri neașteptate.
3.2. Ce trebuie să conțină clauza de reparații?
Cine plătește când se strică centrala termică? Dar când se înfundă canalizarea? Sau când instalația electrică dă semne de uzură? Fără o delimitare clară în contract, aceste situații generează conflicte și costuri neașteptate – de obicei suportate de chiriaș, deși legea prevede altfel.
Codul Civil (art. 1788) obligă proprietarul să predea locuința în stare corespunzătoare utilizării și să o mențină în această stare pe toată durata închirierii. În practică, însă, stare corespunzătoare este o noțiune elastică, iar fără prevederi contractuale explicite, fiecare parte o interpretează în favoarea sa.
Reparațiile dintr-o locuință închiriată se împart în trei categorii principale:
Reparații majore sau structurale
Reparațiile structurale sunt cele care privesc integritatea și funcționarea de bază a imobilului: instalația electrică, instalația sanitară, centrala termică, acoperișul, structura de rezistență, fațada. Acestea sunt, prin natura lor, în sarcina proprietarului.
Reparații curente sau de întreținere
Reparațiile curente rezultă din utilizarea normală și zilnică a locuinței: înlocuirea unui bec, deblocarea unui sifon, ungerea unui balama, înlocuirea unei garnituri. Acestea revin, de regulă, chiriașului.
Reparații din culpă
Repeațiile din culpă sunt cele generate de neglijență sau utilizare necorespunzătoare: o fereastră spartă, o instalație deteriorată prin intervenție neautorizată, mobilier distrus. Indiferent de cine provine culpa – chiriaș, proprietar, vecini – cel vinovat suportă costul.
Problema apare în zona de gri dintre categorii. Este parchetul zgâriat uzură normală sau neglijență? Este centrala defectă o problemă de întreținere curentă sau o reparație majoră? Fără clauze protecție chiriaș, aceste întrebări rămân fără răspuns contractual și devin surse de conflict.
3.2. Ce trebuie să conțină clauza de reparații?
O clauză de protecție a chiriașului privind reparațiile trebuie să acopere cinci aspecte esențiale:
✔️Responsabilitatea proprietarului
Contractul de închiriere trebuie să prevadă explicit că proprietarul răspunde pentru toate reparațiile structurale și instalațiile majore: centrală termică, instalație electrică, instalație sanitară, țevi, acoperiș, elemente de construcție. Această obligație există în lege, dar menționarea ei expresă în contract oferă chiriașului un temei contractual direct, nu doar unul legal abstract.
O formulare corectă nu lasă loc de interpretare: proprietarul suportă costul și organizează intervenția pentru orice defecțiune care nu rezultă din culpa chiriașului și care afectează funcționarea normală a locuinței.
✔️Responsabilitatea chiriașului
Delimitarea clară a obligațiilor chiriașului este la fel de importantă ca și cea a proprietarului. Chiriașul răspunde pentru întreținerea curentă a locuinței și pentru remedierea oricăror daune produse din culpa sa sau a persoanelor aflate în locuință.
Delimitarea îl protejează pe chiriaș de pretenții exagerate la finalul contractului și îi clarifică de la început ce înseamnă a lăsa apartamentul în starea în care l-a primit – adică fără deteriorări imputabile, dar cu uzura normală aferentă unei utilizări obișnuite.
✔️Procedura de notificare a daunelor
O clauză de protecție a chiriașului fără o procedură clară de notificare este incompletă. Contractul trebuie să stabilească:
- chiriașul notifică proprietarul în scris de îndată ce constată o defecțiune – prin e-mail, SMS sau altă formă care lasă urmă scrisă
- proprietarul are un termen definit să confirme primirea și să intervină: 5-10 zile lucrătoare pentru probleme non-urgente, 24-48 de ore pentru urgențe (avarie de apă, defecțiune de gaz, căldură în sezonul rece)
- urgența este definită contractual, nu lăsată la aprecierea proprietarului
Notificarea scrisă este esențială nu doar procedural, ci și din punct de vedere probatoriu: data mesajului documentează momentul în care proprietarul a fost informat și de la care începe să curgă termenul său de intervenție.
✔️ Ce se întâmplă dacă proprietarul nu intervine în termen?
Aceasta este clauza care transformă obligația proprietarului dintr-o declarație de intenție într-o prevedere cu consecințe reale. Fără ea, chiriașul poate notifica în scris de zece ori, iar proprietarul să nu intervină fără nicio sancțiune contractuală.
Variantele uzuale, care pot fi incluse separat sau combinat:
- chiriașul are dreptul să efectueze reparația prin mijloace proprii și să deducă costul documentat din chiriile următoare.
- chiriașul poate rezilia contractul fără penalitate dacă defecțiunea afectează grav condițiile de locuit și proprietarul nu intervine în termenul stabilit.
- proprietarul datorează chiriașului o reducere proporțională a chiriei pe perioada în care locuința nu poate fi utilizată în condiții normale sau daune interese.
✔️Eventuale asigurări agreate de părți
Un aspect mai rar discutat, dar util de inclus: cine deține și cine plătește asigurarea locuinței și a bunurilor din interior.
De regulă, proprietarul asigură imobilul și bunurile sale. Chiriașul poate încheia separat o asigurare pentru bunurile personale și pentru răspundere civilă față de proprietar sau față de terți (vecini, în caz de daune provocate accidental). Contractul de locațiune poate menționa explicit dacă proprietarul solicită chiriașului o astfel de asigurare ca obligație contractuală sau dacă aceasta rămâne opțională. Clarificarea din contract evită discuțiile ulterioare despre cine acoperă ce în cazul unui eveniment nedorit.
4. Clauze protecție chiriaș: CONDIȚIILE DE ACCES ALE PROPRIETARULUI
4.1. Poate proprietarul să verifice apartamentul?
Deși locuiește cu chirie, chiriașul este protejat legal de dreptul la viață privată și la inviolabilitatea domiciliului. Cu toate acestea, mulți proprietari consideră că pot intra în apartament oricând pentru inspecții, fără să anunțe în prealabil. Fără o clauză specifică în contract, această situație poate deveni intruzivă și stresantă.
Proprietarul are un interes legitim să verifice periodic starea locuinței. Dar acest drept nu este absolut și nu se exercită discreționat. Art. 27 din Constituția României garantează inviolabilitatea domiciliului – iar domiciliul chiriașului este apartamentul închiriat, nu cel al proprietarului. Intrarea fără acord în locuința ocupată de chiriaș, chiar dacă imobilul îi aparține proprietarului, poate constitui violare de domiciliu, infracțiune prevăzută de Codul Penal.
De asemenea, și Codul civil protejează inviolabilitatea domiciliului, dând dreptul proprietarului să verifice chiriașul doar în condiții rezonabile.
În absența unor clauze clare de protecție a chiriașului privind accesul, proprietarul și chiriașul pot opera cu așteptări complet diferite: unul consideră că poate trece oricând, celălalt că are dreptul la intimitate deplină. Conflictul este aproape inevitabil.
4.2. Ce trebuie să conțină această clauză?
✔️ Frecvența verificărilor
Contractul de închiriere trebuie să limiteze numărul vizitelor de inspecție la un interval rezonabil – de regulă maximum o dată pe lună sau, mai echilibrat, o dată pe trimestru. O frecvență mai mare decât cea necesară nu reflectă un interes legitim de verificare, ci o intruziune în viața privată a chiriașului.
Limitarea frecvenței nu îl dezavantajează pe proprietar: un apartament îngrijit nu necesită inspecții lunare. Dacă proprietarul simte nevoia să verifice lunar, această neîncredere de fond ar trebui discutată înainte de semnarea contractului, nu gestionată prin vizite repetate. De aceea, este necesar să incluzi în contract clauze protecție chiriaș față de vizitele prea dese ale proprietarului.
✔️ Condițiile de acces
Proprietarul poate accesa locuința doar cu preaviz scris de minimum 3-5 zile, transmis printr-o metodă care lasă urmă – e-mail, SMS sau mesaj scris. Preavizul nu este o simplă curtoazie, ci o obligație contractuală: chiriașul trebuie să aibă timp să fie prezent, să se pregătească și, dacă este cazul, să refuze o vizită programată într-un moment nepotrivit și să propună o alternativă.
Excepție justificată: situațiile de urgență reală – inundație, incendiu, risc iminent de avarie – în care accesul imediat este necesar pentru prevenirea unor daune majore. Și această excepție trebuie definită contractual, pentru a preveni invocarea urgenței ca pretext pentru vizite neanunțate.
✔️ Drepturile chiriașului în timpul vizitei
Chiriașul are dreptul să fie prezent în timpul oricărei vizite a proprietarului. Această prevedere nu este o formalitate – este o protecție practică împotriva unor pretenții ulterioare privind starea locuinței sau a bunurilor. Dacă proprietarul vizitează singur, fără știrea chiriașului, orice constatare ulterioară despre daune observate cu ocazia inspecției devine imposibil de verificat și contestat.
De asemenea, contractul poate preciza că vizita se desfășoară exclusiv în scopul declarat – verificarea stării locuinței – și nu poate fi folosită ca pretext pentru alte intervenții neagreat.
⚠️ Atenție – Proprietarii care refuză să includă această clauză ar trebui să ridice un semnal de alarmă pentru orice chiriaș. Un proprietar rezonabil înțelege că chiriașul are nevoie de un spațiu privat și sigur. Refuzul categoric al unor condiții de acces minime și echilibrate ridică întrebări legitime despre cum va arăta relația pe toată durata închirierii.
5. Clauze protecție chiriaș: CONDIȚII DE SUB-LOCAȚIUNE
5.1. Ce este sub-locațiunea?
Sub-locațiunea este contractul prin care chiriașul, la rândul său, închiriază integral sau parțial locuința unui terț – numit sublocatar. Practic, chiriașul devine, temporar, proprietar față de sublocatar, în timp ce relația sa cu proprietarul original rămâne în vigoare.
Exemple frecvente în practică: chiriașul pleacă în vacanță sau în delegație prelungită și subînchiriază apartamentul pe termen scurt; chiriașul ocupă singur un apartament cu mai multe camere și decide să împartă spațiul cu un coleg; chiriașul trebuie să se mute temporar și nu vrea să rupă contractul principal.
Conform Codului Civil român (art. 1805), sub-locațiunea este permisă doar dacă proprietarul și-a dat acordul explicit – fie prin contract, fie printr-o aprobare separată ulterioară. Un chiriaș care subînchiriază fără acord riscă rezilierea contractului principal din culpa sa.
5.2. De ce este importantă sub-locațiunea pentru chiriaș?
Sub-locațiunea este unul dintre subiectele cel mai des ignorate la semnarea contractului – și unul dintre cele care pot genera consecințe serioase dacă nu este reglementat clar.
➡️ Flexibilitate financiară.
Un chiriaș care ocupă un apartament cu mai multe camere poate reduce semnificativ costul chiriei prin împărțirea spațiului cu un coleg. Fără o clauză permisivă în contract, această opțiune nu există legal.
➡️ Mobilitate temporară.
Delegații lungi, sejururi în altă țară, situații familiale – există numeroase scenarii în care chiriașul nu poate ocupa locuința pentru o perioadă, dar nici nu vrea să rezilieze contractul și să piardă garanția sau chiria plătită în avans. Sub-locațiunea îi permite să mențină contractul activ fără să suporte singur costurile perioadei de absență.
➡️ Protecție față de răspundere.
Dacă un terț locuiește în apartament fără ca sub-locațiunea să fie reglementată contractual, chiriașul principal rămâne responsabil față de proprietar pentru orice daune, indiferent cine le-a produs. O clauză clară stabilește cadrul de răspundere pentru toate părțile implicate.
5.3. Ce trebuie să conțină o clauză de sub-locațiune?
✔️ Acordul proprietarului – condiție obligatorie
Prima și cea mai importantă prevedere: dacă sub-locațiunea este permisă sau nu, și în ce condiții. Acordul poate fi general – chiriașul poate subînchiria cu notificarea prealabilă a proprietarului – sau specific, solicitând aprobarea scrisă pentru fiecare sublocatar în parte.
Chiriașul ar trebui să negocieze includerea unui acord de principiu direct în contract, evitând astfel necesitatea unor negocieri separate la momentul în care situația apare. Un acord condiționat de notificare prealabilă este o variantă echilibrată: proprietarul este informat, dar nu poate bloca sub-locațiunea fără motive întemeiate.
✔️ Limitele sub-locațiunii
Clauza trebuie să definească dacă sub-locațiunea este permisă integral sau parțial. Sub-locațiunea parțială – cedarea unei camere, nu a întregului apartament – este mai ușor de acceptat de proprietar și mai frecventă în practică. Sub-locațiunea integrală, în care chiriașul cedează întregul apartament și nu mai locuiește acolo, ridică mai multe rezerve și necesită condiții suplimentare.
✔️ Răspunderea chiriașului față de proprietar
Indiferent de ce se întâmplă cu sublocatarul, chiriașul principal rămâne deplin responsabil față de proprietar pentru plata chiriei, pentru starea locuinței și pentru respectarea tuturor obligațiilor contractuale. Această prevedere există implicit în lege, dar menționarea ei expresă în contract elimină orice tentativă de a transfera responsabilitatea asupra sublocatarului ca justificare față de proprietar.
✔️ Durata sub-locațiunii
Sub-locațiunea nu poate depăși durata contractului principal – acesta este un principiu legal, nu doar o recomandare. Contractul poate preciza și o durată maximă a fiecărei sub-locațiuni, pentru a evita situațiile în care sublocatarul devine un ocupant permanent fără știrea proprietarului.
✔️ Sub-locațiunea pe platforme de tip Airbnb
Un aspect tot mai relevant în contextul actual: mulți proprietari interzic explicit folosirea apartamentului în regim hotelier sau pe platforme de închiriere pe termen scurt. Dacă această interdicție există, ea trebuie menționată clar în contract. Dacă nu este există, de asemenea ar trebui menționată în contract, Clarificarea din start evită conflicte majore pe parcurs, mai ales în cazul chiriașilor care preiau apartamente în scopuri comerciale.
Ce altceva să verifici înainte de a semna contractul de închiriere?
Pe lângă cele 5 clauze esențiale, mai există câteva aspecte pe care orice chiriaș ar trebui să le verifice:
➡️ Identificarea corectă a proprietarului.
Semnezi cu persoana care are dreptul legal să închirieze acea locuință? Cere actul de proprietate și buletinul proprietarului, alături de un extras din cartea funciară. Există situații în care un chiriaș subînchiriază apartamentul fără drept legal. Poți avea probleme mai târziu.
➡️ Înregistrarea contractului la ANAF.
Un contract de închiriere înregistrat fiscal te protejează suplimentar – în caz de litigiu, documentul are dată certă și nu poate fi fabricat ulterior. Proprietarul este obligat legal să înregistreze contractul.
➡️ Inventarul locuinței și al bunurilor.
Anexează la contract o listă completă a mobilierului, electrocasnicelor și a stării acestora. Fără inventar, la final poți fi tras la răspundere pentru obiecte lipsă sau deteriorate pe care nu le-ai primit funcționale.
