Piața imobiliară din România a cunoscut o creștere semnificativă în ultimele decenii, iar închirierea locuințelor a devenit o practică obișnuită. Atât tinerii care nu doresc să contracteze credite ipotecare pe termen lung, cât și proprietarii care văd în închiriere o sursă stabilă de venit folosesc adesea contract închiriere apartament.
Cu toate acestea, un procent semnificativ al contractelor de închiriere nu sunt înregistrate la ANAF. În unele cazuri, ele nici măcar nu sunt încheiate în formă scrisă. Închirierea unei locuințe fără un contract scris și înregistrat la ANAF este o practică încă frecvent întâlnită în România. Nu este însă lipsită de consecințe legale. Există riscurilor legale, financiare și personale pentru ambele părți. Deși la prima vedere poate părea o soluție „mai simplă” sau „mai flexibilă”, în realitate închirierea „la negru” ascunde o serie de capcane care pot genera probleme serioase.
Acest articol își propune să clarifice riscuri legate de contract închiriere apartament neînregistrat corespunzător. Află ce înseamnă închirierea „la negru”, care sunt consecințele pentru proprietar și chiriaș, și cum se poate evita o astfel de situație printr-o abordare corectă din punct de vedere legal.
Cuprins
📌 Cum se încheie legal un contract închiriere apartament?
Contractul de închiriere se redactează în formă scrisă.
Potrivit art. 1777 și următoarele din Codul Civil, orice contract de locațiune (închiriere) trebuie încheiat în formă scrisă pentru a produce efecte clare între părți.
Pentru a putea fi declarat și înregistrat la ANAF, contractul de închiriere apartament trebuie redactat în formă scrisă. Chiar dacă legea permite în anumite cazuri închirierea prin acord verbal, în lipsa unui document semnat de ambele părți nu vei putea îndeplini obligațiile fiscale și nu vei avea o dovadă clară a termenilor conveniți.
Forma scrisă a contractului asigură protecția atât pentru proprietar, cât și pentru chiriaș. În plus, doar un contract redactat corect poate fi acceptat de ANAF pentru declarare, condiție obligatorie pentru calcularea și plata impozitului pe veniturile din chirii.
Un contract închiriere apartament încheiat în formă scrisă ar trebui să conțină elemente minime obligatorii, precum:
- datele părților;
- descrierea imobilului;
- durata contractului;
- valoarea chiriei și modalitatea de plată (dacă nu există chirie plătită între părți, contractul este de comodat, nu de închiriere);
- obligațiile și drepturile fiecărei părți;
- garanția și condițiile de restituire;
- semnăturile ambelor părți.
Dovada dreptului de proprietate.
Pentru a încheia și înregistra corect un contract închiriere apartament la ANAF, proprietarul trebuie să poată prezenta dovada dreptului de proprietate asupra imobilului. Aceasta se face prin documente oficiale, precum contractul de vânzare-cumpărare, certificatul de moștenitor, actul de donație sau extrasul de carte funciară la zi.
Aceste documente sunt esențiale nu doar pentru siguranța juridică a tranzacției, ci și pentru acceptarea dosarului de înregistrare la ANAF. În lipsa lor, contractul nu poate fi declarat, iar proprietarul riscă sancțiuni pentru nedeclararea veniturilor obținute din chirii.
În practică, este recomandat ca la momentul redactării contractului de închiriere apartament să se atașeze o copie după actele de proprietate, astfel încât ambele părți să aibă garanția legalității închirierii.
Anexe contract închiriere apartament.
Un contract închiriere apartament ANAF bine redactat nu se rezumă doar la clauzele din documentul principal. Pentru protecția ambelor părți și pentru o înregistrare completă la ANAF, este important să fie incluse și anumite anexe obligatorii.
Cea mai uzuală este procesul-verbal de predare-primire a apartamentului, care consemnează starea locuinței la momentul preluării de către chiriaș. Acesta trebuie să includă inventarul bunurilor existente în apartament (mobilier, electrocasnice, obiecte de uz casnic) și starea acestora.
Procesul-verbal, semnat de ambele părți, devine parte integrantă din contractul de închiriere apartament și poate fi folosit ca dovadă în cazul unor eventuale litigii legate de deteriorarea bunurilor sau neplata reparațiilor. În plus, anexarea lui la dosarul depus la ANAF poate facilita clarificarea situației fiscale a chiriei.
Pe lângă procesul-verbal de predare-primire, un contract închiriere apartament poate avea mai multe anexe utile sau chiar necesare:
- Copie act de proprietate – atașată la un contract închiriere apartament, este utilă pentru confirmarea dreptului de proprietate și evitarea disputelor.
- Extras de carte funciară la zi – dovedește situația juridică a apartamentului și este util la depunerea contractului la ANAF.
- Planul apartamentului – anexat la un contract închiriere apartament pentru a clarifica suprafața și spațiile folosite de chiriaș.
- Fotografii ale apartamentului la momentul predării – documentează starea imobilului și completează conținutul unui un contract închiriere apartament.
- Regulament de locuință sau bloc – dacă există reguli interne pe care chiriașul trebuie să le respecte, este util să fie aduse la cunoștința chiriașului la momentul semnării unui un contract închiriere apartament.
- Declarație pe proprie răspundere a chiriașului – privind numărul de persoane care vor locui efectiv în apartament, anexată la contractul de închiriere apartament.
- Dovada achitării garanției – chitanță sau confirmare de transfer bancar, parte a documentației contractului.
- Fișă de inventar detaliată – pentru apartamente complet mobilate, anexată la un contract închiriere apartament pentru protecția ambelor părți. Este utilă la evaluarea corectă a obligației de restituire.
Un contract închiriere apartament se înregistrează la ANAF.
Potrivit art. 83 din Codul fiscal:
(1) Contribuabilii care obțin, individual sau într-o formă de asociere, venituri din activități independente, cedarea folosinței bunurilor, activități agricole, silvicultură și piscicultură, impuse în sistem real, au obligația să depună o declarație privind venitul estimat/norma de venit până la data de 25 mai inclusiv a anului de impunere.
(2) Declarația privind venitul estimat/norma de venit se depune și de contribuabilii care încep o activitate în cursul anului fiscal, în termen de 30 de zile de la data producerii evenimentului.
Așadar, persoanele fizice care obțin venituri din cedarea folosinței bunurilor (ex: chirii) au obligația să declare contractul de închiriere la ANAF în termen de 30 de zile de la semnare.
Aceasta este o obligație fiscală a proprietarului, nu a chiriașului. Se depune formularul fiscal aferent și o copie a contractului.
📌 Contract închiriere apartament “la negru”
Ce presupune declararea unui contract închiriere apartament la ANAF?
Legea impune proprietarilor să declare contractele de închiriere la ANAF în termen de 30 de zile de la încheierea acestora, iar veniturile obținute din chirii sunt supuse impozitării. În plus, proprietarii care obțin venituri din chirii ce depășesc anumite plafoane (6, 12 sau 24 de salarii minime brute) sunt obligați să plătească și contribuții de asigurări sociale de sănătate (CASS).
Prin „închiriere la negru” înțelegem situația în care o persoană închiriază un imobil (de regulă o locuință) fără:
- un contract de închiriere scris și semnat, și/sau
- fără înregistrarea contractului la ANAF, conform obligației fiscale impuse prin Codul Fiscal (art. 82 și 83).
De regulă, în astfel de situații nu există nicio dovadă clară a relației contractuale. Părțile se bazează pe înțelegeri verbale, eventual mesaje schimbate pe WhatsApp sau plăți cash fără chitanță sau extras bancar.
De ce aleg unii proprietari / chiriași să încheie contract închiriere apartament „la negru”?
În practică, unii proprietari sau chiriași aleg să evite întocmirea unui contract închiriere apartament ANAF din mai multe motive. Aceste deși pot părea avantajoase pe termen scurt, aduc riscuri importante pe termen lung. Motivele principale sunt:
Evitarea plății impozitelor.
Proprietarii care încheie contracte fără înregistrare la ANAF încearcă adesea să scape de plata impozitului de 10% pe venitul net din chirii. Această practică, deși aparent avantajoasă, poate atrage sancțiuni fiscale severe.
Flexibilitate în relația de închiriere.
Unii preferă lipsa unui contract oficial pentru a putea încheia sau modifica rapid înțelegerea fără formalități legale.
Reducerea costurilor pentru chiriași.
Chiriașii pot negocia chirii mai mici dacă plătesc „la negru”, fără acte. Totuși, această metodă elimină protecția legală pe care o oferă un contract scris și înregistrat.
Ascunderea veniturilor în scopuri sociale sau de creditare.
Atât proprietarii, cât și chiriașii pot avea interese să nu declare venitul sau plata chiriei pentru a nu afecta dosarele sociale sau accesul la credite.
Neglijență sau necunoaștere a legislației.
Mulți proprietari nu știu că întocmirea și înregistrarea unui contract închiriere apartament ANAF este obligatorie și că lipsa acesteia poate genera probleme legale și fiscale.
📌 Contact închiriere apartament neînregistrat la ANAF: riscuri pentru proprietar
⚠️ 1. Amendă de la ANAF pentru nedeclarare contact închiriere apartament.
Conform Codului de procedură fiscală, proprietarii care nu declară veniturile obținute din chirii pot fi amendați. ANAF poate calcula impozitul retroactiv pe ultimii 5 ani și poate aplica inclusiv dobânzi și penalități.
ANAF poate verifica situația în mai multe moduri:
- prin sesizări anonime sau directe;
- prin notificări generate automat din bazele de date (de exemplu, dacă proprietarul are imobile și nu declară venituri);
- în urma altor controale (ex: declarații sociale ale chiriașilor, litigii etc.).
⚠️ 2. Risc de recalificare a veniturilor obținute din chirii.
Dacă proprietarul are mai multe imobile închiriate, ANAF poate considera că desfășoară o activitate economică. În acest caz, autoritățile fiscale pot impune înregistrarea ca PFA sau, dacă sunt atinse pragurile prevăzute de lege, ca plătitor de TVA. Consecințele fiscale ale unei recalificări legate de neînregistrarea unui contact închiriere apartament sunt importante și pot afecta serios proprietarul.
⚠️ 3. Imposibilitatea evacuării chiriașului pe cale legală
Fără un contract de închiriere scris și înregistrat la ANAF în mod legal (sau încheiat la notar), evacuarea unui chiriaș poate deveni extrem de dificilă.
Conform Codului civil, art. 2495 și următoarele, evacuarea chiriașului se face numai printr-o hotărâre a instanței de judecată, obținută în urma unei acțiuni de evacuare. Aceasta este o procedură judiciară specială, relativ rapidă, dar obligatorie pentru evacuarea unui (fost) chiriaș.
Într-o acțiune de evacuare, instanța de judecată va cere dovada relației contractuale și a motivului pentru care chiriașul se află în spațiul locativ. În lipsa unui contact închiriere apartament scris și declarat corespunzător, proprietarul nu va putea face această dovadă.
În același timp, proprietarul nu are voie să recurgă la evacuare forțată (ex: schimbarea yalei, scoaterea lucrurilor afară, tăierea utilităților) fără o hotărâre judecătorească. Asemenea măsuri pot fi sancționate ca infracțiune, chiar dacă chiriașul se află în apartament cu încălcarea înțelegerii dintre părți.
Un chiriaș care nu mai plătește chiria conform contact închiriere apartament și refuză să părăsească imobilul poate rămâne luni sau chiar ani în locuință. Dacă proprietarul nu a îndeplinit toate formalitățile de înregistrare a contractului, evacuarea este dificilă.
Proprietarul care nu recurge la procedura evacuării și optează pentru a da afară chiriașul “cu forța” se expune unor riscuri reale, chiar de ordin penal:
- poate fi acuzat de violare de domiciliu (art. 224 Cod penal – infracțiune).
- poate fi dat în judecată pentru daune morale și materiale.
- dacă proprietarul aruncă sau distruge lucrurile chiriașului, poate fi acuzat de furt sau distrugere.
În anumite situații, acțiunea în evacuare nu este obligatorie dacă persoana care pretinde statutul de chiriaș nu deține niciun drept legal de a ocupa imobilul. Un exemplu concret este atunci când cineva a intrat în apartament fără consimțământul proprietarului, adică fără un contract de închiriere valabil sau fără acordul expres al acestuia. În astfel de cazuri, proprietarul are dreptul să depună o plângere penală pentru violare de domiciliu, iar poliția poate interveni pentru a verifica și constata prezența ilegală a persoanei. Aceasta facilitează o procedură simplificată de evacuare, fără necesitatea unei acțiuni civile complexe.
Cu toate acestea, în majoritatea cazurilor practice de pe piața imobiliară, chiriașii ocupă apartamentele în baza unui contract închiriere apartament valabil și conform înțelegerii cu proprietarul. Astfel, în situații obișnuite, evacuarea se realizează prin procedura formală a acțiunii în instanță, respectând drepturile ambelor părți și prevederile legale specifice contractelor de închiriere.
⚠️ 4. Imposibilitatea de a cere despăgubiri.
Fără un contract închiriere apartament scris, proprietarul poate avea dificultăți serioase în recuperarea diverselor prejudicii cauzate de chiriaș. Fără un act legal clar, acesta nu poate solicita în mod legal sau este extrem de dificil să dovedească: plata chiriei restante, despăgubiri pentru eventualele stricăciuni aduse locuinței, rambursarea costurilor pentru utilități sau aplicarea unor penalități pentru nerespectarea obligațiilor contractuale ale chiriașului. Astfel, absența unui contract închiriere apartament scris limitează drepturile proprietarului și îngreunează accesul la măsuri legale eficiente în protejarea proprietății sale.
⚠️ 5. Risc de plângeri penale sau civile din partea chiriașului fără contract închiriere apartament.
În situațiile conflictuale dintre proprietar și chiriaș, riscul ca chiriașul să formuleze plângeri penale sau civile împotriva proprietarului crește semnificativ atunci când nu există un contract închiriere apartament legal semnat și înregistrat. Chiriașul poate invoca diverse acuzații, precum intrarea abuzivă în locuință, încălcarea dreptului la intimitate, lipsa condițiilor decente de locuit sau alte forme de abuz. În astfel de cazuri, fără un contract clar care să reglementeze drepturile și obligațiile ambelor părți, poziția juridică a proprietarului devine vulnerabilă și expusă la riscuri de litigii.
Un contract închiriere apartament bine redactat și înregistrat la autoritățile competente nu doar că protejează proprietarul în fața unor astfel de acuzații, dar oferă și un cadru legal solid pentru soluționarea eventualelor neînțelegeri. Lipsa acestui document formal poate conduce la situații complicate, în care proprietarul trebuie să dovedească dreptul său asupra locuinței și respectarea procedurilor legale, ceea ce poate implica timp, costuri și un stres considerabil.
Prin urmare, încheierea unui contract închiriere apartament scris și conform normelor legale este esențială pentru a preveni riscurile juridice și pentru a asigura o relație clară și echitabilă între proprietar și chiriaș.5. Contact închiriere apartament neînregistrat la ANAF: riscuri pentru chiriași
📌 Contact închiriere apartament neînregistrat la ANAF: riscuri pentru chiriaș
⚠️ 6. Lipsa protecției față de decizii unilaterale ale proprietarului.
Atunci când un contract închiriere apartament nu este înregistrat la ANAF și chiriașul se expune unor riscuri semnificative. În lipsa înregistrării, chiriașul nu poate demonstra oficial dreptul său de a locui în imobil, ceea ce îl face vulnerabil la decizii unilaterale ale proprietarului.
Proprietarul poate dispune evacuarea chiriașului fără respectarea termenului legal de preaviz sau poate impune modificări arbitrare ale condițiilor contractuale, cum ar fi majorarea chiriei sau introducerea unor interdicții neprevăzute. Această lipsă de claritate creează un dezechilibru puternic în relația contractuală și expune chiriașul la situații de incertitudine și abuz.
Mai mult, în cazuri extreme, proprietarul poate iniția plângeri penale împotriva chiriașului pentru ocuparea fără drept a locuinței, mai ales dacă lipsa unui contract închiriere apartament neînregistrat la ANAF împiedică dovedirea legală a dreptului de ședere al chiriașului. Astfel, înregistrarea contractului la autoritățile fiscale nu este doar o formalitate birocratică, ci o condiție esențială pentru asigurarea protecției legale și stabilității ambelor părți implicate.
⚠️ 7. Imposibilitatea înregistrării domiciliului sau reședinței fără contract închiriere apartament neînregistrat la ANAF.
Pentru a putea obține documente oficiale precum cartea de identitate, pașaportul, permisul de rezidență sau pentru înscrierea copiilor la școală, este obligatorie dovada domiciliului sau reședinței. Aceasta presupune, în mod expres, existența unui contract închiriere apartament înregistrat la ANAF și recunoscut legal.
În situația în care contractul de închiriere este neînregistrat sau lipsesc documentele scrise, chiriașul riscă să întâmpine probleme administrative serioase, deoarece nu poate dovedi oficial adresa la care locuiește. Această situație generează dificultăți majore în accesarea serviciilor publice și administrative esențiale.
Neînregistrarea contractului la ANAF poate afecta direct drepturile chiriașului, limitându-i accesul la documentele de identitate și la alte proceduri care necesită dovada domiciliului legal. În consecință, pentru a evita aceste complicații, este esențial ca un contract închiriere apartament să fie înregistrat corect și la timp.
⚠️ 8. Imposibilitatea de a beneficia de ajutoare sociale, burse sau credite fără contract închiriere apartament înregistrat la ANAF.
Un chiriaș care nu poate prezenta un contract închiriere apartament legal și înregistrat la ANAF se poate confrunta cu numeroase obstacole în accesarea unor drepturi importante. Fără un astfel de contract, chiriașul nu poate dovedi oficial cheltuielile legate de locuire, aspect esențial pentru a obține burse școlare sau ajutoare sociale.
De asemenea, lipsa unui contract înregistrat afectează stabilitatea financiară recunoscută de instituțiile bancare, ceea ce face dificilă obținerea unui credit sau a unei finanțări personale. În plus, chiriașul nu poate justifica oficial adresa de domiciliu, necesară pentru înscrierea în diverse programe guvernamentale sau sociale.
Astfel, un contract închiriere apartament neînregistrat la ANAF reduce semnificativ accesul chiriașului la beneficiile sociale și financiare pe care legea le prevede, punându-l într-o situație vulnerabilă din punct de vedere administrativ și economic.
⚠️ 9. Risc de evacuare forțată și abuzivă fără contract înregistrat.
În absența unui contract închiriere apartament neînregistrat la ANAF sau a unui contract înregistrat, chiriașii se află într-o poziție vulnerabilă, neprotejați de cadrul legal. Aceștia pot fi supuși evacuărilor forțate fără respectarea termenului legal de preaviz sau pot fi presați prin metode abuzive, precum tăierea utilităților, schimbarea yalei fără notificare sau refuzul efectuării reparațiilor necesare. Fără o protecție legală clară, drepturile chiriașilor pot fi încălcate cu ușurință, iar relația contractuală devine dezechilibrată și instabilă.
⚠️ 10. Lipsa dovezii plăților fără contract înregistrat.
Atunci când plata chiriei se face exclusiv în numerar și nu există un contract închiriere apartament înregistrat la ANAF, iar plățile nu sunt însoțite de chitanțe sau viramente bancare, chiriașul nu poate dovedi oficial efectuarea acestor plăți. În cazul unui litigiu, această lipsă de dovezi poate conduce la acuzații privind neplata chiriei sau încălcarea obligațiilor contractuale. Astfel, fără un contract închiriere apartament înregistrat și o evidență clară a plăților, chiriașul își asumă un risc major de a pierde drepturi importante.
📌 Soluții și recomandări pentru evitarea riscurilor legate de contractul închiriere apartament neînregistrat la ANAF
Pentru a preveni riscurile și problemele asociate unui contract închiriere apartament neînregistrat la ANAF, atât proprietarii, cât și chiriașii trebuie să adopte câteva măsuri esențiale. Acestea asigură o relație clară, legală și protejată din punct de vedere fiscal și juridic.
Recomandări pentru proprietari
✅ Încheie un contract scris.
Încheiați întotdeauna un contract închiriere apartament scris și complet, chiar dacă pare o formalitate suplimentară. Acest document reprezintă fundamentul legal al relației cu chiriașul și protejează drepturile dumneavoastră.
✅ Înregistrează contractul la ANAF.
Înregistrați contractul la ANAF. Procedura de înregistrare este simplă și oferă protecție fiscală, evitând sancțiuni și riscuri în fața autorităților. Un contract închiriere apartament neînregistrat la ANAF poate genera probleme atât financiare, cât și legale.
✅ Evită înțelegerilor verbale și a plăților cash fără dovezi.
Evitați înțelegerile verbale sau încasările în numerar fără o dovadă clară, cum ar fi chitanțele sau documentele justificative. Plata cash fără confirmare scrisă vă poate aduce dificultăți în cazul unui litigiu privind un contract închiriere apartament.
✅ Stabilește clauze clare într-un contract închiriere apartament.
Includeți în contract clauze clare și detaliate privind plata chiriei, garanția de bună folosință, responsabilitățile pentru reparații și condițiile de utilizare a apartamentului. Aceste aspecte vor reduce riscul neînțelegerilor și disputelor ulterioare.
Recomandări pentru chiriași
✅ Solicită un contract scris.
Solicitați întotdeauna un contract închiriere apartament scris, în special dacă aveți nevoie să dovediți domiciliul pentru acte oficiale sau pentru alte situații administrative.
✅ Evită plățile cash fără chitanță.
Evitați să faceți plăți în numerar fără chitanțe sau alte documente justificative. Cel mai sigur este să cereți plata prin transfer bancar sau să semnați un document care atestă suma plătită în baza unui contract închiriere aprtament.
✅ Verifică înregistrarea contractului de închiriere la ANAF.
Verificați dacă proprietarul a înregistrat contractul la ANAF, solicitând o copie cu ștampilă oficială sau un document care să ateste înregistrarea. Aceasta vă oferă siguranța că închirierea este legală și protejată.
Respectarea acestor recomandări vă va ajuta să evitați riscurile majore asociate unui contract închiriere apartament neînregistrat la ANAF, asigurând un raport contractual echilibrat, sigur și în conformitate cu legea.
📌 Concluzii
Închirierea „la negru” este o practică riscantă pentru ambele părți. Deși poate părea o soluție mai simplă sau „neoficială”, în realitate aceasta deschide ușa unor probleme legale grave: amenzi, litigii, evacuări abuzive și lipsă de protecție juridică.
Tocmai de aceea, încheierea unui contract scris și înregistrarea lui la ANAF nu sunt doar obligații legale, ci și garanții de siguranță și echilibru pentru ambele părți.
Așadar, dacă ai în plan să închiriezi sau să oferi un imobil în chirie, comandă un model profesionist pe contract și înregistrează-l conform legii la autoritatea fiscală. Un contract bine făcut costă mult mai puțin decât un proces de judecată!
