Închirierea unui apartament sau a unei case poate fi o sursă importantă de venit, dar implică și responsabilități legale și fiscale. Un pas esențial este înregistrarea contractului de închiriere la ANAF – un pas pe care mulți proprietari îl amână sau îl ignoră, riscând amenzi și complicații legale. În acest articol, îți explicăm pas cu pas ce trebuie să faci și cum un template de contract compatibil ANAF poate simplifica tot procesul.
1. De ce este importantă înregistrarea contractului de închiriere la ANAF
Mulți proprietari cred că este suficient să semneze un contract între părți. Din punct de vedere juridic, contractul este valabil și neînregistrat la ANAF. Dar pot exista consecințe negative pentru părți, mai ales pentru proprietar.
Legea impune înregistrarea contractului de închiriere la ANAF pentru:
- Declararea veniturilor obținute din chirie.
- Calcularea corectă a impozitului pe venit.
- Opozabilitatea contractului în fața instanțelor sau în disputele cu chiriașii.
- Accesul la deduceri fiscale sau facilități legate de venituri oficiale.
💡 Avantajul contractului de închiriere model oferit de Rontact: toate aceste cerințe sunt deja integrate, astfel încât nu există riscul ca ANAF să respingă documentul pentru lipsuri formale.
2. Pașii pentru înregistrarea contractului la ANAF
➜ Pregătește documentele necesare
- contractul de închiriere semnat de ambele părți.
- copii după actele de identitate ale proprietarului și chiriașului.
- formularul oficial ANAF pentru înregistrarea contractului – vezi secțiune.
➜ Depunerea la unitatea ANAF
Înregistrarea contractului de închiriere la ANAF se face la administrația financiară de care aparține proprietarul imobilului – nu chiriașul. Practic, adresa proprietarului determină sediul fiscal competent.
- București → ANAF sector sau direcția regională corespunzătoare adresei proprietarului
- Județe → Administrația Financiară de care aparține localitatea imobilului➜ Obținerea codului de înregistrare
Depunerea se poate face în trei moduri:
- online, prin Spațiul Privat Virtual (SPV) ANAF – cea mai rapidă metodă.
- la ghișeu, la administrația financiară competentă.
- prin poștă, cu confirmare de primire.
➜ Obține și păstrează codul de înregistrare
După verificarea documentelor, ANAF emite un cod de înregistrare care trebuie atașat și păstrat împreună cu contractul de închiriere pe toată durata acestuia.
💡 Descarcă modelul de contract de închiriere compatibil ANAF.
3. Înregistrarea contractului de închiriere la ANAF: ce declarație trebuie depusă?
Declarația obligatorie este Formularul 212 – Declarație privind veniturile din cedarea folosinței bunurilor.
Cine trebuie să depună declarația 212?
Persoanele fizice care obțin venituri din închirierea de bunuri imobile, indiferent dacă sunt rezidente sau nerezidente. Persoanele juridice nu folosesc acest formular, ci declară veniturile prin alte declarații fiscale standard.
Termene de depunere:
Pentru contractele de închiriere noi, declarația trebuie depusă în termen de 30 de zile de la semnarea contractului. Pentru contractele în curs, venitul se declară și se impozitează (de regulă) anual, prin Declarația Unică pentru persoanele fizice.
Ce trebuie să conțină declarația?
- datele complete ale proprietarului și chiriașului,
- cuantumul chiriei și perioada de închiriere,
- opțiunea de plată a impozitului – lunar sau anual.
4. Ce riscă proprietarul care nu înregistrează contractul la ANAF?
Neînregistrarea contractului de închiriere la ANAF nu este o simplă formalitate omisă – are consecințe concrete:
✖️ Amenzi contravenționale pentru nedeclararea veniturilor
Nedepunerea Formularului 212 în termenul legal de 30 de zile atrage sancțiuni contravenționale din partea ANAF. Amenzile variază în funcție de gravitatea abaterii și de perioada de nedeclarare, însă pot depăși cu ușurință valoarea câtorva luni de chirie. ANAF poate identifica contractele neînregistrate prin controale încrucișate – inclusiv pe baza declarațiilor chiriașilor sau a tranzacțiilor bancare.
✖️ Dificultăți în instanță în disputele cu chiriașii
Un contract de închiriere neînregistrat la ANAF are o forță probatorie semnificativ redusă în fața instanței. În cazul unui conflict – neplata chiriei, refuzul de evacuare sau deteriorarea imobilului – proprietarul se află într-o poziție vulnerabilă. Instanțele pot pune la îndoială valabilitatea unui contract care nu a parcurs procedurile legale obligatorii, complicând sau lungind procesul de recuperare a drepturilor.
✖️ Impozit recalculat cu penalități și dobânzi de întârziere
ANAF poate reconstitui veniturile nedeclarate pe întreaga perioadă de închiriere și poate impune plata impozitului restant, la care se adaugă penalități pe zi de întârziere și dobânzi calculate de la data la care suma era datorată. Cu cât perioada de nedeclarare este mai lungă, cu atât suma totală de plată crește – uneori depășind semnificativ impozitul inițial datorat.
✖️ Imposibilitatea executării silite a chiriașului în caz de neplată
Fără un contract de închiriere înregistrat și opozabil față de terți, proprietarul nu poate demara procedura de executare silită împotriva unui chiriaș care nu plătește chiria. Practic, recuperarea sumelor restante devine un proces lung și incert – care implică acțiune în instanță, dovezi suplimentare și, în multe cazuri, costuri juridice considerabile. Un contract înregistrat corect la ANAF este primul pas pentru a putea acționa rapid și eficient în astfel de situații. Dificultățile apar și în cazul evacuării.
